Schönheitsreparatur Mietrecht

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Erstellt am Donnerstag, 06. Februar 2014 15:36

Veröffentlicht am Donnerstag, 06. Februar 2014 15:31

Geschrieben von Rechtsanwalt Frank Berner

Ich hatte bereits früher daraufhin gewiesen, dass alle Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) angesehen werden und deshalb einer ständigen Inhaltskontrolle durch die Rechtsprechung unterliegen. Dies gilt für alle Rechtsgebiete. Auch zum Mietrecht gibt es vor diesem Hintergrund eine Fülle von Entscheidungen, die sowohl für Mieter und für Vermieter bedeutsam sind. Erklärt die Rechtssprechung eine formularmäßige Klausel eines Mietvertrags für unwirksam, ist dies für den Mieter positiv, da er aus der unwirksamen Klausel zu nichts verpflichtet ist, so bspw. nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Andererseits hat der Vermieter die Möglichkeit, die Klausel künftig so umzuformulieren, dass sie den Anforderungen der Rechtsprechung genügt. Es geht oft um kleine Details. Hierzu zwei Beispiele:

In Mietverträgen befindet sich in der Regel eine Klausel,wonach der Mieter unter Einhaltung eines starren Fristenplans Schönheitsreparaturen durchführen muss (bspw. Küche und Bad alle drei Jahre und alle übrigen Räume alle fünf Jahre). Der Bundesgerichtshof(BGH) hat solche starren Fristenregelungen im Rahmen der AGB-Inhaltskontrolle für unwirksam erklärt mit der Rechtsfolge, dass der Mieter wegen der Unwirksamkeit der Klausel überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss ( BGH Urteil VIII ZR 52/06 und VIII ZR 95/07). Enthält allerdings die Vertragsklausel abschwächende Formulierungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei oder fünf Jahre durchgeführt werden müssen, dann hält die Klausel einer gerichtlichen Inhaltskontrolle stand und ist wirksam.

Oft enthalten Mietverträge eine sog. Quotenregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn er vor Ablauf der wirksam vereinbarten Renovierungsintervalle auszieht. Grundlage der Berechnung soll der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter zu bestimmenden Malerbetriebs sein. Auch diese Klausel ist gemäß BGH unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt ( BGH Urteil vom 20.5.2013 VIII ZR 285/12). Nach BGH sei dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet, wenn bspw. der vom Vermieter ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrundelegt oder überhöhte Preise ansetzt. Auch diese unwirksame Klausel kann durch Umformulierung in eine wirksame Vertragsbestimmung umgewandelt werden. Es genügt eine Regelung, wonach die Fachfirma, die den Kostenvoranschlag erstellen soll, von Mieter und Vermieter gemeinsam ausgesucht werden soll. Es genügt sogar die bisherige Bestimmung(nur der Vermieter wählt den Fachbetrieb aus), wenn zusätzlich aufgenommen wird, dass der Kostenvoranschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht.

Die vorgenannten Beispiele zeigen, dass man nur an den Stellschrauben justieren muss, um aus einer für unwirksam erklärten Vertragsbestimmung eine wirksame Vertragsklausel zu machen. Die Rechtsprechung zu den AGB ist ständig im Fluss, sodass für Verwender von Formularverträgen (Mietverträge, Bauverträge, Allgemeine Geschäftsbedingungen usw.) zur Vermeidung schwerwiegender Nachteile zwingend geboten ist, alle zwei bis drei Jahre eine anwaltliche Überprüfung ihrer AGB im weitesten Sinne zu veranlassen